政府支援で需給バランス改善（カナダ）
住宅コスト高騰に挑む（1）

カナダでは近年、住宅コスト（注1）が高騰し、社会問題化している。移民が急激に流入したことによる人口増加や、住宅供給量の伸び悩みなどがその要因だ。

本稿前編ではまず、その要因を分析。あわせて、連邦政府および州政府が主導する規制やインセンティブを解説する。後編では、住宅産業の生産性向上を促すスタートアップ企業の動きや産官学連携の支援策を紹介。イノベーションの促進を通じた住宅事情改善への取り組みを概観する。

大都市圏を中心に、住宅コスト上昇が深刻

カナダ住宅・ローン公社（CMHC）によると2019年（新型コロナによるパンデミック前）、2ベッドルームの月額賃料は全国平均で1,077カナダ・ドル（約12万3,000円、Cドル、1Cドル＝約115円）だった。それが2025年には、1,550Cドルまで上昇した。カナダ国内の都市圏でもっとも平均賃料の高いバンクーバーでは、2019年1,748Cドル→2025年2,363Cドルだ。

住宅価格の推移を示す住宅価格指標（NHPI）（注2）は、2019年10月103.3→2025年10月122.2。ここからも、大幅に上昇したことが分かる。住宅コストの上昇は、社会福祉への影響も大きい。例えば、大都市圏を中心に公営住宅の入居待ちの増加を招いている。

連邦政府の目標は、国民の住宅コスト負担を収入の30％に抑えることだ。特に住宅価格が高騰する地域では、2019年の住宅価格に回帰することを目指す構えだ。

一方CMHCは、住宅価格を2019年水準にするには、今後10年間にわたって1年あたり43～48万戸の住宅建設が必要と試算している。これは、2024年の住宅着工件数（24万5,120戸）の約2倍に当たる。野心的な数値と言えるだろう。

注1：「全国平均」は、1万人以上の人口が居住する地域に所在する物件の平均値
注2：集計対象は、3戸以上の賃貸集合住宅物件。
出所：カナダ住宅・ローン公社

需給ギャップの広がりが住宅コスト高騰の大きな要因

住宅コストの高騰は、急増する需要と伸び悩む供給の不一致が大きな要因だ。需給ギャップは拡大が続く。2023年の人口1,000人当たりの住居数は、420戸台まで落ち込んだ。これは過去10年で最低だ。

需要が急増した最大の理由は、積極的な移民の受け入れだ。その背景には、パンデミック後の労働力不足がある。そのため人口が急増し、2023年に4,000万人を突破した。わずか1年後には4,100万人を超え、これに比例して住宅需要も大幅に拡大した。

政府はパンデミック中、景気後退で政策金利を大幅に引き下げていた。その結果、住宅投資が過熱した。投資目的の分譲マンション需要が増加し、住宅価格高騰の引き金になった。当地の都市計画に詳しい自治体の担当者からの情報によると、「一部の地方自治体は、財源を固定資産税に依存している。そのため、不動産投資の規制に消極的」との指摘に接した。それが、投資を加速する要因となったことになる。住宅価格の高騰は、人々の住宅購入意欲の減退を招き、賃貸住宅の需要をさらに押し上げた。他方、住宅投資ブームで、不動産ディベロッパーが利益率の高い投資家向け分譲マンションの開発を優先した影響もあるだろう。そのため、廉価な価格帯の住宅供給が減少したとも言われている。

一方、旺盛な需要とは対照的に、供給の伸びは軟調だ。理由の1つとして、一戸建ての低層住宅に用途を制限するゾーニングがある。大都市圏の一部には、現在も土地利用制限がある。すなわち、一戸建ての低層住宅用に規制があり、集合住宅の建設が難しい。建築許可手続きにかかる時間も、住宅の供給スピードに影響を与えている。カナダ建設団体（Canadian Construction Association：CCA）によると、建築許可の取得に平均で約250日かかる。これ、OECD加盟国35カ国中34番目の遅さだ。形式的な行政手続きや、紙やメールでのやり取りへの依存が原因という。

(1)住宅の需給バランスが偏っているほか、(2)土地価格の上昇や(3)住宅建設にかかる高額な開発税、(4)建設コストの増大も、住宅コストの上昇に拍車をかけている。

連邦政府：需要には規制、供給にはインセンティブで対応

連邦政府の取り組みは、(1)需要を抑えるための規制と、(2)供給を拡大するためのインセンティブに主眼をおく。

まず(1)について。住宅需要を抑制するため政府は、2024年から移民の受け入れを制限。2028年まで新規永住権付与数を38万件に設定した。2024年以前の計画値50万件を2割以上削減したかたちだ。一時滞在者（留学生など）の割合も、2024年は人口比6.5％だったが、2027年までに5％以下に引き下げる予定だ。

非居住目的の住宅需要にも対策がある。2023年1月から4年間、人口1万人以上の地域でカナダ人（注3）以外の住宅購入を禁止。外国人による投資用物件の購入を防ぐ。このほか2024年には、住宅の短期賃貸物件（注4）への転用防止を目的に、法令を順守しない物件を取り締まる活動に支出できる補助金を設けた。地方自治体を対象に公募し、補助金を供与する仕組み。その応募に対し、これまで18件を採択している。

(2)に向けては、住宅・インフラ・コミュニティー省（HICC）やCMHCが積極的に財政支援を打ち出している（表参照）。目下、需要の伸びが大きいのは賃貸住宅だ。そのため、賃貸物件の建設に対する補助金や低金利融資や税制優遇が中心になっている。

一方、開発税の引き上げ抑制やゾーニングの変更を企図した住宅インフラ建設に対する補助金、地方自治体に高度な土地利用を促す補助金などもある。供給スピードの向上を目指し、建築許可手続きの電子化に向けた取り組みや国家建築基準の見直しも始まった。

注1：一部の州（オンタリオ州、ニューブランズウィック州、ノバスコシア州、ニューファンドランド・ラブラドール州、プリンス・エドワード・アイランド州）では、HSTに含めて連邦税のGSTを徴収している  。
注2：コープ住宅とは、居住者が共同運営するスペースで生活し、掃除や料理など雑用を分担する住宅。
出所：HICCとCMHCのウェブサイトからジェトロ作成

BC州ではさらなる住宅投資規制や高度な土地利用を推進

州単位でも、住宅コストの高騰に対処するための取り組みが進む。既に8州・準州（注5）が賃料規制を導入済みだ。ただし州ごとに、基準（入居者入れ替え時の賃料引き上げの可否や例外条件など）が異なる。

カナダで最も平均賃料が高いブリティッシュコロンビア（BC）州は、特に積極的な施策を展開している。まず、州独自の住宅投資規制が多い。例えば、(1)投機・空き家税や、(2)転売税（購入から730日未満の住宅を売却する場合に課税）を導入済み。(1)は、1月から税率を引き上げた。外国人や外国企業には、特定地域で不動産取得に20％追加課税している。

また、土地利用を効率化するため、一戸建て専用地域でも1つの敷地内にセカンドハウスや4戸までの集合住宅の建設を許可している。さらにバンクーバー都市圏では、鉄道全駅から200メートル以内は住宅の高さ制限を20階に緩和。供給量の強化を促す。

BC州は、供給プロセスの効率化にも意欲的だ。一例は、「BCビルズ」プログラムの立ち上げだ。当該プログラムでは、政府やコミュニティー、土地所有者が連携。(1)賃貸住宅の用地選定から、(2)事業者のマッチング、(3)低金利ローンの拠出などまで取り組んでいる。また、建築許可申請の電子化を導入も推進する。

こうした取り組みには、連邦政府も注目している。

連邦政府機関「ビルド・カナダ・ホームズ」を設立

マーク・カーニー首相は9月、アフォーダブル住宅（注6）の建設を目的とする連邦政府機関「ビルド・カナダ・ホームズ（BCH）」の設立を発表した。

BCHの取り組みには、3本の柱がある。(1)迅速なアフォーダブル住宅の建設、(2)迅速な住宅建設に向けた資本投入と革新的かつ持続可能な住宅技術の導入、(3)国産品優遇（バイカナディアン）政策に基づくカナダ産木材や資材の活用、だ。今後5年間で、予算130億Cドルを投入する見込みになっている。住宅建設を円滑化するため、BCHはカナダ土地会社（公有不動産の開発・管理を行う公営企業）を所管。既にその公有地6カ所で、アフォーダブル住宅を最大4,000戸建設する予定になっている（2025年12月時点）。さらに、モジュール住宅やマスティンバー（注7）の普及を通じ、建設期間や費用、温室効果ガスの排出削減も目標に掲げる。

BCHの特徴は、融資や補助金拠出だけでなく、低～中所得者向けを中心に住宅建設にも取り組むことだ。この点で、財政支援を活動の軸にするCMHCと異なっている。カナダの住宅全体に占めるコミュニティー住宅（注8）の割合は3.5％。OECD平均の7％を大きく下回っている。BCHの設立で、低所得者向けの住宅供給量の増加や、ホームレス化の防止にも期待が高まる。

住宅市場は賃貸中心にシフト、賃料に改善の兆し

CMHCによると、2024年に着工した賃貸用アパートの総数は8万3,561棟。前年を1万棟以上上回ったかたちだ。7万棟台前半で推移していた2021～2023年と比較して伸びが著しい。

このうち、88.4％はCMHCの融資プログラムを利用している。同公社が、賃貸住宅の建設数増加に大きく貢献していることが分かる（図2）。

注：5戸以上を擁する賃貸集合住宅の着工件数を集計。
出所：CMHC

賃貸住宅の供給が増加した結果、2025年の分譲住宅の着工件数は賃貸住宅の半数以下にとどまった。2023年からは、賃貸住宅が分譲住宅や持ち家の件数を上回り続けている（図3）。住宅市場は、ここ数年で賃貸中心に転換したといえる。

注1：人口1万人以上の地域で着工した件数。
注2：分譲住宅は、住居など敷地の専用部分を居住者が単独で所有し、共用部分は共同で所有、管理を行う住宅を指す。一般的には分譲マンションなどが該当する。一方、持ち家は敷地全ての所有権を居住者が持つ。
出所：CMHC

こうした取り組みを反映し、住宅コストに改善の兆しが見え始めている。

CMHCの賃貸市場レポートによると、2025年の賃貸アパートの空室率は、留学生の受け入れ制限による住宅需要の減少と新規賃貸物件の増加の影響で、3.1％。2年連続で上昇した（図4）。空室率の上昇は、賃料の軟化をもたらしており、入居者入れ替え時の2ベッドルームの平均月額賃料は、トロントやバンクーバーなど多数都市圏で前年より減少した。建設中の物件が市場に流入し、需給バランスが安定することで、賃料の改善を今後さらに期待できる。

注：集計対象は、3戸以上の賃貸集合住宅物件。
出所：CMHC

ここまで、住宅市場の概況と政府の取り組みについてまとめた。

住宅コストに改善の兆しが見える一方、政府が目標とする建設棟数の倍増や建設工期短縮の実現には、モジュール住宅やマスティンバーなどを活用した建設技術や生産性の向上が欠かせない。自治体による建築許可の手続きにも、人工知能（AI）を活用した手続きの効率化や時間短縮が期待できる。

後編では、こうした住宅分野のイノベーション促進に向けた産官学連携での取り組みや連邦政府による財政支援を紹介。あわせて、スタートアップ企業を中心にトレンドや投資動向を解説する。

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注1：

本稿では、住宅の購入や賃借にかかる費用を「住宅コスト」とする。

注2：

住宅価格の増減の推移を表す指標。2016年10月を基準値100としている。

注3：

(1)カナダ国籍を有する者、(2)永住権保有者、(3)一定の例外要件を満たす一時滞在者を指す。

注4：

日単位・週単位の貸し出し物件。エアビーアンドビーやバーボなどを通じた提供が典型的。

注5：

BC州、マニトバ州、オンタリオ州、ケベック州、ニューブランズウィック州、ノバスコシア州、プリンス・エドワード・アイランド州、ユーコン準州。

注6：

BCHでは、アフォーダブル住宅を「収入金額の30％未満で居住できる物件」と定義している。

注7：

板材など複数の木材を組み合わせ、強度を向上した大型の木質部材。この部材により、木造建築の大型化や高層化が可能になる。

注8：

コミュニティー住宅とは、市場価格よりも廉価な賃料の住宅のこと。通常、公的機関が運営資金の一部を補助している。そのため、公営住宅と呼ぶこともある。